Hank Herfkens de onderhoudsstrateeg

De externe omgeving van corporaties verandert steeds sneller. Doelstellingen worden zwaarder, de regelgeving ingewikkelder, het woningbezit veroudert in rap tempo terwijl er minder middelen beschikbaar zijn. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat onder druk. De maatschappij verandert snel. Wensen van klanten leiden tot meer maatwerk. Reactief denken bij corporaties is echter misschien wel het grootste probleem, het ‘ja maar syndroom’. Hoe ver staan corporaties eigenlijk af van de maatschappelijke ontwikkelingen en dus de klant? Welke rol heeft een huurder in het bepalen van de kwaliteit van de woning en woonomgeving? In hoeverre blijven corporaties hangen in het verbeteren van het bestaande in plaats van het formuleren van een strategie die past bij de snel veranderende wereld? Wat kunnen corporaties vanuit het ontwikkelen en beheren van vastgoed proactief bijdragen aan het betaalbaar krijgen van sociale huurwoningen? Dat is de opgave waar we voor staan. De valkuil is, zoals gezegd, om alleen maar te focussen op operationele effectiviteit en daarmee het toepassen van systemen die we gewend zijn. Dat is managen vanuit de comfort zone. De echte opgave is het vernieuwen van systemen, uit de comfortzone, totdat het pijn doet. Pas dan weet je dat je echt werkt aan verandering!

Onderhoudsstrategieën; Goed onderhoud verhoogt de bruikbaarheid, de betrouwbaarheid (dus de functionaliteit van het gebouw). Daarnaast verhoogt goed onderhoud de veiligheid en de gezondheid van het gebouw en daarmee indirect de gebruiker. Goed onderhoud verlaagt de gebruikerslasten van het vastgoed, omdat voorspelbaar onderhoud ervoor zorgt dat ook de inzet van middelen te plannen is. Het beste voorbeeld is dat van de tl-lampen. Tl-lampen gaan een aantal branduren mee. Dat betekent dat gemiddeld iedere tl-lamp gedurende bijvoorbeeld 2500 uur kan branden.

Nu zijn er drie mogelijkheden om daar mee om te gaan:

vervanging op basis van klachten: als een lamp kapotgaat;

systematische vervanging op basis van een van tevoren ingeschat moment;

statistische vervanging op basis van een van tevoren ingenomen standpunt over de eerste storing en de daarop volgende vervangingshandeling.

Triage onderhoud; Triage is het beoordelen van gebreken van onderhoudsbehoeftige elementen en onderdelen bij sociale woningbouw en deze gebreken in te delen in verschillende categorieën verdeeld naar de ernst van de gebreken.

Ernstige gebreken doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het betreffende bouwdeel, bijvoorbeeld houtrot, lekkage.

Serieuze gebreken betekenen wel een degradatie van de betreffende bouwdelen maar tasten het direct functioneren niet aan, bijvoorbeeld verwering, barst vorming.

Geringe gebreken zijn vooral esthetisch van aard, bijvoorbeeld vervuiling, verkleuring.

Diagnose onderhoud; door een diagnose wordt de oorzaak van het gebrek geïdentificeerd vanuit optredende symptomen.