De waarde van een meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting (MJOIB) voor een woningcorporatie wordt steeds groter. Niet alleen voor de uitvoering van onderhoud en projecten, maar ook voor de onderbouwing van de beleidswaarde, financiële continuïteit en strategische portefeuillesturing.

Om als betrouwbare bron te kunnen dienen, moet de MJOB realistisch, volledig en technisch onderbouwd zijn. Dat vraagt om een zorgvuldig en reproduceerbaar totstandkomingsproces.

Een goede MJOB bevat alle maatregelen die nodig zijn om het bezit gedurende de exploitatieduur in stand te houden — over een horizon van circa zestig jaar. Zowel kortcyclisch onderhoud (zoals schilderwerk en installaties) als langcyclische ingrepen (zoals dak- en kozijnvervanging) zijn hierin opgenomen. Daarmee is geen sprake meer van een generieke onderhoudsnorm, maar van een portefeuillespecifieke onderhoudslast.

De begroting sluit aan op de technische staat van het bezit op balansdatum en is gebaseerd op zowel historische realisatie als toekomstig beleid. Daarnaast is zij per complex onderbouwd en uitlegbaar. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van doorexploitatie waarop de beleidswaardeberekening is gebaseerd.

Een betrouwbare MJOB heeft echter niet alleen financiële betekenis. Zij vormt ook de basis voor een uitvoerbaar programma. Wanneer begroting en werkelijkheid dichter bij elkaar liggen, ontstaat voorspelbaarheid in projecten en samenwerking. De corporatie wordt daarmee een betrouwbaardere opdrachtgever richting de markt en voorkomt interne faalkosten.

Het belangrijkste effect is bestuurlijk: goed inzicht in de werkelijke onderhoudslast maakt het mogelijk betere keuzes te maken in de portefeuille — tussen instandhouden, verbeteren of investeren.

Om tot een volledige nauwkeurige en aantoonbaar betrouwbare MJOIB te komen, heeft Wereldstad de IVB-methode ontwikkeld.

De IVB-methode (Integrale Vastgoed Begroting) is een geprotocolleerde werkwijze voor het opstellen van een aantoonbaar betrouwbare meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting (MJOIB). Niet de rekensystematiek staat centraal, maar het reproduceerbare proces waarmee beleid, technische staat en financiële doorrekening met elkaar worden verbonden. Het doel is dat de begroting niet alleen plausibel is, maar controleerbaar, uitlegbaar en herhaalbaar tot stand komt.

De methode is gebaseerd op gestandaardiseerde normen en sluit daar expliciet op aan. Aan het begin van het proces worden relevante invloedsfactoren systematisch in kaart gebracht en vastgelegd in een ComplexRisicoKaart. Deze factoren zijn bepalend voor het degradatiebeeld van het vastgoed en hebben daarmee directe invloed op zowel de onderhoudsbehoefte als het ontwikkelpotentieel van een complex.

Vervolgens worden de technische conditie en het verloop van degradatieprocessen structureel gemonitord. Aanvullend wordt beoordeeld in hoeverre de actuele kwaliteit van het vastgoed aansluit bij het geldende kwaliteitsbeleid en de vastgestelde basiskwaliteit van de corporatie. Zo ontstaat een consistente en uniforme basis, waarop gegevens betrouwbaar zijn vastgelegd en onderling vergelijkbaar worden, zowel binnen de organisatie als tussen projecten.

Binnen de IVB-methode worden meerdere verificatie- en validatiestappen onderscheiden. Tijdens de verificatie wordt gecontroleerd of gegevens correct zijn vastgelegd en volledig aansluiten op de werkelijkheid van het bezit. Vervolgens wordt in de validatiefase beoordeeld of de begroting logisch voortvloeit uit beleid, technische conditie en uitgangspunten. Afwijkingen worden daarbij niet alleen gecorrigeerd, maar verklaard. Hierdoor ontstaat een auditbaar spoor van aannames, keuzes en berekeningen.

De begroting wordt opgesteld over een lange exploitatieduur (60 jaar) en bevat zowel kort- als langcyclische maatregelen. Niet gewerkt wordt met generieke onderhoudsnormen, maar met portefeuillespecifieke onderhoudslasten per complex.

De IVB-methode maakt de MJOIB daarmee tot een bestuurbaar instrument: een begroting waarvan de betrouwbaarheid niet wordt verondersteld, maar aantoonbaar is vastgelegd in het proces.

De MJOB-toets

Toezichthouders verwachten steeds nadrukkelijker dat woningcorporaties kunnen aantonen dat hun meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting zorgvuldig en controleerbaar tot stand is gekomen. De begroting moet geen rekenkundige exercitie zijn, maar een weergave van de werkelijke opgave van het bezit, gebaseerd op beleid en onderbouwd met gegevens. De MJOB-toets helpt u dit aantoonbaar te maken.

Uitgangspunt daarbij is dat de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) primair de onderhoudscomponent beschrijft: welke maatregelen noodzakelijk zijn om het vastgoed in stand te houden, gegeven de technische staat en het onderhoudsbeleid. Vanuit deze basis wordt vervolgens de meerjaren onderhouds- en investeringsbegroting (MJOIB) opgebouwd, waarin ook kwaliteitsbeleid, investeringsbeleid en portefeuillebeleid worden meegenomen. Door onderhoud en investeringen expliciet te onderscheiden en daarna te koppelen, ontstaat één integrale vastgoedbegroting en planning die uitlegbaar en bestuurbaar wordt, en tevens de benodigde input levert voor een onderbouwde beleidswaardebepaling.

De MJOB-toets beoordeelt in hoeverre dit proces in uw organisatie plaatsvindt. U krijgt inzicht in de samenhang tussen beleid, data en begroting, de kwaliteit van de onderbouwing en de belangrijkste risico’s voor afwijkingen. Op basis daarvan ontvangt u gerichte aanbevelingen om uw begroting vollediger, nauwkeuriger en aantoonbaar betrouwbaarder te maken.

Het pakket bestaat uit vier onderdelen:

• Online intake – doel en gebruik van de begroting bepalen
• Analyse van beleid en huidige begroting – samenhang en uitgangspunten beoordelen
• Workshop op locatie – proces gezamenlijk in kaart brengen
• Rapportage en aanbevelingen – beoordeling en concreet verbeterpad

Hiermee beschikt u snel over een onderbouwd beeld van de betrouwbaarheid van uw vastgoedsturing én een praktisch handelingsperspectief voor verbetering.

De MJOB-analyser

Naast de IVB-methode en de MJOB-toets beschikt Wereldstad over een analyse-instrument waarmee corporaties hun meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting meerjarenonderhoudsbegroting (MJOIB) objectief kunnen vergelijken met externe referenties. De tool zet zowel historische realisatiecijfers als begrotingsgegevens af tegen benchmarkinformatie uit onder meer Aedes en Brink. Daarmee ontstaat niet alleen een globale indicatie, maar een inhoudelijke vergelijking op detailniveau.

De kracht van de analyse ligt in de verfijning. Vergelijkingen worden niet gemaakt op portefeuilleniveau alleen, maar gecorrigeerd voor kenmerken zoals woningtype, bouwjaar, energielabel, oppervlakte en andere relevante objecteigenschappen. Hierdoor ontstaat een realistisch beeld: verschillen worden niet verklaard door samenstelling van het bezit, maar door daadwerkelijke afwijkingen in onderhoudsstrategie, kwaliteit of aannames.

Gebruikers kunnen binnen de tool zelf doorsnedes maken en selecties draaien op deze kenmerken. Daarmee wordt zichtbaar hoe specifieke delen van de portefeuille zich verhouden tot de benchmark. In korte tijd kan worden vastgesteld waar begrotingsbedragen structureel hoger of lager liggen dan verwacht en in welke complexen of woningcategorieën deze afwijkingen ontstaan. Dit maakt het mogelijk gericht nader onderzoek te doen in plaats van generieke correcties door te voeren.

De analyse ondersteunt zowel financiële als technische sturing. Corporaties krijgen inzicht in de plausibiliteit van hun onderhoudslasten, kunnen missers of onvolledigheden in de begroting opsporen en ontdekken waar beleidskeuzes afwijken van vergelijkbare organisaties. Daardoor ontstaat een praktisch handelingsperspectief: welke onderdelen vragen herinspectie, welke uitgangspunten moeten worden herzien en waar is het beleid bewust afwijkend.

De benchmarkanalyse-tool biedt hiermee een snelle en onderbouwde reality-check op de begroting en helpt organisaties gericht maatregelen te nemen om de betrouwbaarheid van hun MJOB/I verder te verbeteren.